Die Immobilieninvestition basiert auf einem präzisen Mechanismus: die Nutzung eines Bankkredits zur Erwerbung eines Vermögenswerts, dessen Wert und Einnahmen letztendlich die Kosten des Darlehens decken. Diese Mechanik, genannt Hebelwirkung des Kredits, unterscheidet die Immobilien von den meisten Finanzanlagen, die für Privatpersonen zugänglich sind. Das Verständnis seiner technischen Komponenten hilft, Dimensionierungsfehler zu vermeiden, die ein rentables Projekt in eine Nettobelastung verwandeln.
Reintegration der Abschreibungen LMNP: was das Finanzgesetz 2025 ändert
Die nicht-professionelle möblierte Vermietung hat lange ermöglicht, die Abnutzung des Vermögenswerts (die Abschreibung) buchhalterisch abzuziehen, während der Verkaufsgewinn nach dem Regime der Privatpersonen berechnet wurde, ohne diese Abschreibungen wieder zu integrieren. Artikel 84 des Finanzgesetzes für 2025 ändert diese Regel.
Die abgezogenen Abschreibungen erhöhen nun den zu versteuernden Gewinn bei der Veräußerung. Eine ministerielle Antwort, die am 24. März 2026 veröffentlicht wurde, bestätigte, dass dieser Reintegrationsprozess auch die vor 2025 vorgenommenen Abschreibungen betrifft. Die Dienstleistungswohnungen (EHPAD, Studentenwohnheime) profitieren jedoch von Ausnahmen.
Ein Investor, der seine Immobilie über mehrere Jahre abgeschrieben hat, wird bei der Veräußerung mit einer höheren Steuerrechnung konfrontiert. Der steuerliche Vorteil des LMNP ist nicht verschwunden, sondern hat sich verlagert: Er bleibt relevant für diejenigen, die die Immobilie lange halten und die Mietrendite der Wertsteigerung vorziehen.
Bevor man diesen Status wählt, muss man nun die steuerlichen Ausstiegskosten simulieren, nicht nur den Betriebsertrag. Ressourcen wie immoventure.fr ermöglichen es, die passenden Strukturen für diesen neuen Rahmen zu erkunden.
Preise für alte Immobilien im Jahr 2026: Wohnungen und Häuser folgen nicht dem gleichen Verlauf
Die vorläufigen Daten der Notare-Insee, die am 8. September 2026 veröffentlicht wurden, zeigen einen Rückgang der Preise für alte Wohnungen von 0,8 % im Jahresvergleich im zweiten Quartal 2026. Der Rückgang beträgt im alleinigen Quartal 1,0 %.
Die Unterscheidung nach Immobilientyp verändert die Lesart. Die Preise für Wohnungen sind nahezu stabil, während die Preise für Häuser im Jahresvergleich um 1,3 % sinken. Für einen Mietinvestor hat diese Divergenz direkte Auswirkungen auf die Auswahl des Objekts.
Städtische Wohnung oder Haus am Stadtrand
Eine Wohnung in einer angespannten Zone behält ihren Wert besser und wird mit weniger Leerstand vermietet. Die Nachfrage nach kleinen Flächen bleibt in den Studentenstädten und den Arbeitsmarktregionen stark. Die nahezu Stabilität der Wohnungspreise bestätigt diese Resilienz.
Ein Haus, das für die Familienvermietung bestimmt ist, kostet beim Kauf weniger, aber der Preisrückgang signalisiert einen Markt, in dem Käufer mehr verhandeln. Die Bruttorendite mag höher erscheinen, aber das Risiko von Leerstand und Wertverlust bei der Wiederveräußerung belastet die tatsächliche Rentabilität.
Immobilienfinanzierung: den Aufwandssatz kalibrieren, ohne auf steigende Mieten zu setzen
Die Normalisierung der Zinssätze nach den jüngsten Erhöhungen bedeutet nicht eine Rückkehr zu den Bedingungen von 2021. Die Banken wenden die Regel für die maximale Verschuldungsquote von 35 % des Nettoeinkommens an, einschließlich der Kreditversicherung. Diese Obergrenze bestimmt den leihbaren Betrag und damit die Palette der zugänglichen Immobilien.
Der Anstieg der Mieten verlangsamt sich im Jahr 2026, während die Mietnachfrage stark bleibt. Diese Diskrepanz erfordert eine Dimensionierungsmaßnahme:
- Keine jährliche Mietanpassung über dem im Finanzierungsplan festgestellten Referenzindex einbeziehen
- Eine Liquiditätsreserve einplanen, die mehrere Monate an Kosten (Wohneigentum, Grundsteuer, Versicherung) im Falle von Leerstand abdeckt
- Die Gesamtkosten des Kredits (kumulierte Zinsen plus Versicherung) mit dem Nettomieteinkommen nach Steuern vergleichen, nicht mit der Bruttomiete
Ein tragfähiger Finanzierungsplan basiert auf den aktuellen Mieten, nicht auf einer Annahme von Steigerungen. Investoren, die ihre Projekte auf schnelle Wertsteigerungen kalibriert haben, sehen sich heute mit einer geringeren Rentabilität als erwartet konfrontiert.
Nettomietrendite: die Kostenpositionen, die Online-Simulatoren auslassen
Die meisten Simulationswerkzeuge zeigen eine Bruttorendite (jährliche Miete geteilt durch Kaufpreis). Diese Zahl spiegelt nicht wider, was der Investor tatsächlich erhält. Der Übergang zur Nettorendite erfordert das Abziehen mehrerer oft unterschätzter Posten.
Wiederkehrende Kosten und Besteuerung
- Die Grundsteuer, deren Höhe stark von Gemeinde zu Gemeinde variiert, kann ein bis zwei Monatsmieten ausmachen
- Die nicht erstattungsfähigen Kosten der Eigentümergemeinschaft (Fassadenrenovierung, Austausch des Aufzugs, Normen) belasten die Rendite über die Zeit
- Die Besteuerung der Mieteinkünfte nach dem progressiven Tarif oder dem Mikrosystem je nach Betrag reduziert den Nettogewinn unterschiedlich je nach Grenzsteuersatz des Investors
- Die Versicherung für nicht selbstnutzende Eigentümer bleibt obligatorisch und steigt jedes Jahr
Eine Differenz von zwei bis drei Punkten zwischen Bruttorendite und Nettorendite nach Steuern ist nichts Ungewöhnliches. Diese letzte Zahl bestimmt, ob das Projekt sich selbst finanziert oder einen monatlichen Sparaufwand erfordert.
Renovierungen und Instandsetzung zwischen Mietern
Jeder Mieterwechsel verursacht Kosten: Neuanstrich, Austausch von Geräten in der möblierten Vermietung, mögliche Leerstandszeiten. Diese Kosten sind vorhersehbar, werden aber in den ursprünglichen Simulationen selten eingeplant. Eine Position “laufende Wartung” bereits bei der Projektplanung einzuplanen, vermeidet böse Überraschungen.
Immobilien bleiben eine Anlageform, deren Stabilität von der Sorgfalt der ursprünglichen Planung abhängt. Die LMNP-Besteuerung hat sich geändert, die Preise für alte Immobilien steigen nicht mehr gleichmäßig, und die Mieten wachsen langsamer als erwartet. Eine Investition, die auf realen Daten basiert, schützt besser als ein optimistisches Szenario.
